Con la Risposta n. 197 del 30 luglio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti sull’applicabilità del nuovo termine di due anni per l’alienazione dell’immobile precedentemente posseduto ai fini del mantenimento dell’agevolazione “prima casa” e del credito d’imposta per il riacquisto.

Contesto

Il caso riguarda un contribuente che ha acquistato una nuova abitazione nel novembre 2024 usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, pur essendo ancora proprietario di un altro immobile acquistato con lo stesso beneficio, situato nello stesso Comune. All’epoca dell’acquisto il termine per vendere l’immobile pre-posseduto era di un anno.

Con la Legge di Bilancio 2025 è stato modificato il comma 4-bis della Nota II-bis (Tariffa, parte I allegata al DPR 131/1986), estendendo da uno a due anni il termine per la vendita dell’immobile agevolato.

Quesiti posti all’Agenzia delle Entrate

1. Il nuovo termine di due anni si applica anche agli atti stipulati nel 2024, quando il termine di un anno era ancora in corso al 31 dicembre 2024?
2. È possibile mantenere il diritto al credito d’imposta per il riacquisto se si vende l’immobile pre-posseduto entro i nuovi due anni?
3. In caso contrario, è possibile presentare un’istanza di revoca per sanare la posizione senza incorrere in sanzioni?

Chiarimenti forniti dall’Agenzia

• Il termine di due anni si applica anche retroattivamente agli atti stipulati nel 2024, purché il vecchio termine di un anno non fosse ancora decorso alla data del 31 dicembre 2024.

• Il credito d’imposta per il riacquisto spetta anche se il nuovo acquisto avviene prima della vendita dell’immobile pre-posseduto, a condizione che quest’ultimo venga effettivamente alienato entro il nuovo termine di due anni.

• In caso di mancata vendita entro i due anni, il contribuente può presentare un’istanza di revoca dell’impegno assunto in sede di atto notarile e procedere al versamento spontaneo delle imposte dovute, con interessi ma senza sanzioni.

Implicazioni operative

La Risposta n. 197 del 30 luglio 2025 rappresenta un chiarimento rilevante per tutti coloro che si trovano in fase di cambio della prima casa. Il nuovo termine biennale consente maggiore flessibilità nella gestione dell’alienazione del vecchio immobile e assicura la possibilità di conservare i benefici fiscali anche in presenza di acquisto anticipato rispetto alla vendita.

L’opportunità di regolarizzare spontaneamente la posizione in caso di mancato rispetto del termine rafforza la tutela del contribuente e riduce il rischio sanzionatorio, valorizzando un approccio collaborativo tra contribuente e amministrazione finanziaria.