La vendita di un terreno classificato come “zona bianca” è soggetta a IVA ordinaria, in quanto l’area è considerata edificabile, seppur con un indice di edificabilità limitato. Questo chiarimento è contenuto nella risposta n. 321 del 30 dicembre 2025 dell’Agenzia delle Entrate, fornita a seguito di un interpello presentato da due società che avevano ceduto all’asta un terreno privo di pianificazione urbanistica e chiedevano se l’operazione fosse esclusa dal campo IVA.

Cosa si intende per “zona bianca”

Le cosiddette zone bianche sono aree non disciplinate da strumenti urbanistici vigenti. Tuttavia, come previsto dall’articolo 9 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001), tali terreni mantengono comunque un potenziale edificatorio minimo, che consente:

• interventi su singole unità immobiliari,
• fuori dai centri abitati, nuova edificazione entro il limite di 0,03 metri cubi per metro quadro,
• per destinazioni produttive, una superficie coperta non superiore a un decimo dell’area di proprietà.

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che la classificazione del terreno come “zona bianca” non equivale a totale inedificabilità. Di conseguenza, la cessione non rientra tra le operazioni escluse dall’IVA previste dall’articolo 2, comma 3, lettera c) del D.P.R. n. 633/1972, norma che riguarda esclusivamente i terreni completamente non edificabili. Secondo l’Agenzia, anche in assenza di una pianificazione urbanistica dettagliata, la presenza di un indice di edificabilità, seppur ridotto, è sufficiente a qualificare il terreno come edificabile ai fini IVA.

Riferimenti giurisprudenziali

A supporto della propria posizione, l’Amministrazione finanziaria richiama diversi orientamenti giurisprudenziali, tra cui:

• Consiglio di Stato (sentenza n. 3684/2016),
• Corte di Cassazione (sentenze n. 21095/2019 e n. 720/2025),
• Corte Costituzionale (sentenza n. 84/2017).