L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 137/E del 20 maggio 2025, ha fornito importanti precisazioni in merito alla tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati con il cosiddetto “sismabonus acquisti”.

Il nuovo quadro normativo: quando scatta la tassazione

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto all’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR una nuova fattispecie di tassazione: sono ora imponibili le plusvalenze generate dalla vendita di immobili sui quali siano stati eseguiti interventi edilizi agevolati (come il superbonus o il sismabonus), qualora la cessione avvenga entro 10 anni dal termine dei lavori.

Tuttavia, la normativa prevede due importanti eccezioni:

• immobili acquisiti per successione;

• immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita (o per la maggior parte dei 10 anni precedenti alla cessione).

Il principio: tassazione solo sulla prima cessione post-intervento

Nel caso oggetto dell’interpello, il contribuente aveva acquistato un immobile da un’impresa di costruzione che aveva effettuato lavori di riduzione del rischio sismico, beneficiando del sismabonus, e intendeva successivamente rivenderlo. L’acquirente non aveva eseguito direttamente i lavori, ma aveva optato per la cessione del credito d’imposta ricevuto.

L’Agenzia ha chiarito che in situazioni simili la tassazione della plusvalenza non si applica all’acquirente, ma solo al primo soggetto che ha beneficiato direttamente dell’agevolazione fiscale e che poi rivende l’immobile. Nel caso in esame, l’impresa costruttrice.

In sintesi

• La plusvalenza è imponibile solo alla prima cessione dell’immobile oggetto di interventi agevolati.

• Se l’immobile è stato acquistato da un’impresa che ha già effettuato i lavori, la successiva rivendita non è soggetta alla nuova tassazione di cui alla lettera b-bis).

• La rivendita, in tali casi, rientra nel regime ordinario della lettera b), che prevede tassazione solo per vendite infraquinquennali e se l’immobile non è prima casa.

Conclusioni

Questi chiarimenti rappresentano un’importante tutela per chi ha acquistato immobili già ristrutturati con sismabonus, evitando la doppia penalizzazione fiscale. È comunque fondamentale analizzare caso per caso le tempistiche di acquisto, eventuali utilizzi come abitazione principale e il ruolo effettivo del venditore nel beneficiare delle agevolazioni.

Lo studio è a disposizione per una consulenza puntuale sulla fiscalità immobiliare, con particolare attenzione alle nuove norme introdotte per gli interventi edilizi agevolati.