Lo Studio n. 23-2025/PC del Consiglio Nazionale del Notariato, pubblicato il 3 febbraio 2026, analizza il rapporto tra usi civici e vendite forzate, distinguendo il regime giuridico applicabile ai beni pubblici e ai beni privati alla luce delle più recenti pronunce della Cassazione e della Corte Costituzionale.

Distinzione del regime circolatorio

Dallo studio emerge una netta distinzione in base alla natura del bene.

Beni pubblici (demanio civico)
I beni pubblici restano inalienabili, indivisibili, inusucapibili e impignorabili. La loro espropriazione per pubblica utilità o la vendita forzata è possibile solo previa sdemanializzazione formale. La giurisprudenza recente esclude la possibilità di una sdemanializzazione tacita, anche in presenza di trasformazioni irreversibili del territorio, come aree urbanizzate o occupate da opere pubbliche.

Beni privati gravati da usi civici
In base alla sentenza della Corte Costituzionale n. 119/2023, tali beni sono considerati alienabili ed espropriabili. L’uso civico non impedisce la procedura esecutiva, ma segue il bene come vincolo che ne limita l’uso e ne incide sul valore di mercato.

Impatto sulle vendite forzate

Procedibilità della procedura esecutiva
Se il bene è privato, la procedura esecutiva può proseguire anche in presenza dell’uso civico. Se il bene è pubblico e demaniale, la procedura è improcedibile a causa dell’inalienabilità e impignorabilità del bene.

Perizia di stima
Il perito deve accertare l’eventuale presenza del vincolo di uso civico. L’esistenza del vincolo deve incidere sulla determinazione del prezzo, tenendo conto dei costi necessari per una eventuale affrancazione.

Rimedi per l’aggiudicatario
Se l’uso civico su un bene privato emerge solo dopo la vendita, l’aggiudicatario può ricorrere agli strumenti endoprocessuali, come l’opposizione agli atti esecutivi. Non si applica la garanzia per vizi della cosa prevista per le vendite volontarie.

Funzione ambientale e criticità

Lo studio evidenzia che l’uso civico è oggi inteso principalmente come strumento di tutela ambientale e paesaggistica. Vengono tuttavia sollevati dubbi sulla razionalità del mantenimento di vincoli rigidi su territori ormai irreversibilmente trasformati, auspicando futuri interventi normativi più aderenti alla realtà del territorio.