Con la Norma di Comportamento n. 233 del 5 novembre 2025, l’AIDC (Associazione Italiana Dottori Commercialisti) ha chiarito il corretto trattamento fiscale dei canoni di locazione percepiti dal comodatario che concede in locazione un immobile ricevuto in comodato.
Secondo l’Associazione, tali somme non costituiscono redditi fondiari, ma devono essere qualificate come redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. h), del TUIR.
L’orientamento assume particolare rilievo per le situazioni in cui il comodatario gestisce un immobile non di proprietà, percependo canoni da terzi.

Il quadro normativo e le ipotesi pratiche

Nel contratto di comodato, il proprietario (comodante) concede gratuitamente l’uso di un immobile a un altro soggetto (comodatario), che ne può disporre nei limiti stabiliti dall’accordo.
Può accadere che il comodatario, previo consenso del comodante, sublochi l’immobile o una sua parte a terzi, percependo corrispettivi periodici.
In questo caso, secondo l’AIDC, si genera una fattispecie di locazione derivata, che non produce reddito fondiario in capo al proprietario, ma reddito autonomo per il comodatario, in quanto frutto di una propria iniziativa economica.

La posizione dell’AIDC

La Norma di Comportamento precisa che il proprietario continua a dichiarare il reddito fondiario dell’immobile, calcolato sulla rendita catastale, poiché il diritto di proprietà rimane invariato.
Tuttavia, i canoni incassati dal comodatario rappresentano per quest’ultimo una forma di provento occasionale riconducibile alla categoria dei redditi diversi.
L’art. 67 del TUIR include infatti, tra i redditi diversi, “i redditi derivanti da attività di natura occasionale non riconducibili ad altre categorie”.
Di conseguenza, il comodatario deve assoggettare tali importi a tassazione ordinaria IRPEF, deducendo solo le spese direttamente sostenute per conseguire il reddito (ad esempio, eventuali spese condominiali o di manutenzione ordinaria documentate).

Differenze rispetto alla prassi dell’Agenzia delle Entrate

La posizione dell’AIDC si discosta dalla prassi tradizionale dell’Agenzia delle Entrate, che ha storicamente ritenuto i canoni di sublocazione tassabili come redditi fondiari imputabili al proprietario.
L’Associazione, invece, valorizza il principio di effettiva titolarità del reddito: il comodatario, essendo il soggetto che percepisce e dispone materialmente dei corrispettivi, manifesta una propria capacità contributiva distinta da quella del comodante.
La distinzione si ispira anche all’impostazione adottata per le locazioni brevi (D.L. 50/2017), dove la tassazione è in capo a chi effettivamente percepisce il canone, indipendentemente dalla titolarità del diritto reale.

Implicazioni operative

Per i professionisti e i consulenti fiscali, la Norma di Comportamento AIDC n. 233 offre un criterio interpretativo innovativo e coerente con i principi costituzionali di capacità contributiva.
In pratica:

• il comodante continua a dichiarare il reddito fondiario, senza alcuna variazione della rendita;
• il comodatario dichiara i canoni percepiti come redditi diversi, determinando la base imponibile al netto delle eventuali spese sostenute.

Tale impostazione consente di evitare duplicazioni di reddito e chiarisce la posizione fiscale nelle operazioni di locazione indiretta, sempre più frequenti in ambito familiare o tra soggetti legati da rapporti fiduciari.

Conclusioni

La norma dell’AIDC fornisce un importante orientamento interpretativo in un ambito non espressamente disciplinato dal TUIR, confermando l’esigenza di distinguere tra titolarità giuridica del bene e titolarità economica del reddito.
Pur non vincolante, il documento rappresenta un utile riferimento operativo per studi professionali e contribuenti, in attesa di un eventuale allineamento della prassi dell’Agenzia delle Entrate a questa impostazione più aderente alla realtà economica.