Con la risposta all’interpello n. 133/E del 14 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la cessione della nuda proprietà e la costituzione del diritto di usufrutto rappresentano, sia civilisticamente che fiscalmente, due operazioni autonome.

Dal punto di vista fiscale, queste operazioni generano effetti distinti:

• Costituzione dell’usufrutto a titolo oneroso:
  Genera un reddito diverso, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR. La tassazione avviene secondo l’art. 71, comma 2, in base alla durata del diritto e al valore del bene.

• Cessione della nuda proprietà:
  Può generare una plusvalenza tassabile, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, se l’immobile è ceduto entro 5 anni dall’acquisto e non è stato adibito ad abitazione principale. La plusvalenza è calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il costo d’acquisto (eventualmente rivalutato).

Considerazioni operative:
In fase di pianificazione patrimoniale o successoria, è fondamentale distinguere correttamente tra le due operazioni e valutare:

• I tempi di possesso dell’immobile;

• Il valore attribuito a nuda proprietà e usufrutto;

• Gli effetti fiscali immediati e futuri.

Esempio pratico:
Un contribuente cede oggi la nuda proprietà di un immobile acquistato nel 2021, riservandosi l’usufrutto. Il prezzo incassato per la nuda proprietà sarà soggetto a tassazione come plusvalenza, mentre la somma eventualmente ricevuta per la costituzione dell’usufrutto sarà tassata come reddito diverso.

Conclusione:
La gestione di queste operazioni, frequentemente utilizzate a fini familiari e successori, non è fiscalmente neutra. È quindi consigliabile valutare attentamente le implicazioni fiscali, affidandosi al supporto di un professionista esperto.