La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una nuova disciplina fiscale in materia di plusvalenze immobiliari per gli immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus. La norma ha l’obiettivo di evitare operazioni speculative e prevede, in determinate circostanze, la tassazione della plusvalenza realizzata in caso di vendita dell’immobile entro dieci anni dal completamento dei lavori.

Con la risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti, soffermandosi in particolare sui casi in cui l’immobile sia stato acquisito tramite donazione e successivamente ceduto.

Il quadro normativo

La disciplina è contenuta nell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR. Tale disposizione stabilisce che la cessione a titolo oneroso di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi rientranti nel Superbonus genera una plusvalenza tassabile se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.

La tassazione non riguarda automaticamente tutti i casi: la norma prevede infatti specifiche eccezioni.

Quando la plusvalenza è imponibile

La plusvalenza derivante dalla vendita è, in linea generale, imponibile quando ricorrono congiuntamente le condizioni seguenti:

• l’immobile è stato oggetto di lavori agevolati con Superbonus;
• la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione degli interventi;
• l’immobile non è stato utilizzato come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo compreso tra la fine dei lavori e la cessione;
• l’immobile non è stato acquisito per successione.

In tutti gli altri casi la plusvalenza è soggetta a tassazione ordinaria.

Donazione e cessione successiva: la posizione dell’Agenzia delle Entrate

Il chiarimento fornito con la risoluzione n. 62/2025 riguarda un caso in cui l’immobile era stato acquisito per donazione, aveva beneficiato del Superbonus e veniva successivamente ceduto prima del decorso del decennio.

L’Agenzia ha confermato che la circostanza che l’immobile sia stato ricevuto in donazione non esonera dalla tassazione della plusvalenza. L’esclusione prevista dalla legge opera infatti solo in presenza di acquisizione tramite successione.

Di conseguenza, in caso di donazione:

• la plusvalenza è imponibile se l’immobile è ceduto entro dieci anni dal termine dei lavori;
• per il calcolo della plusvalenza, il costo di acquisto da assumere è quello sostenuto dal donante, come previsto dall’articolo 68 del TUIR.

Calcolo della plusvalenza

La plusvalenza è determinata come differenza tra:

• il corrispettivo della cessione,
• e il costo di acquisto dell’immobile, aumentato degli eventuali oneri incrementativi documentati.

Per gli immobili acquisiti per donazione, si assume il costo originario del donante, non quello del beneficiario.

È quindi importante conservare adeguata documentazione fiscale storica, soprattutto nei casi di trasferimenti familiari.

Eccezioni: quando non si paga

Non si applica la tassazione della plusvalenza se:

• l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra la conclusione dei lavori e la vendita;
• l’immobile è stato acquisito per successione;
• la cessione avviene dopo dieci anni dalla conclusione degli interventi.

Considerazioni operative

Questa disciplina introduce un ulteriore profilo di attenzione per operazioni immobiliari che coinvolgono immobili ristrutturati con Superbonus. È consigliabile valutare il momento della vendita anche in funzione fiscale, analizzando:

• data di conclusione lavori;
• modalità di acquisizione dell’immobile;
• utilizzo dell’immobile nel periodo successivo ai lavori;
• eventuale disponibilità della documentazione del costo originario.

La pianificazione preventiva può consentire di evitare costi fiscali inattesi e di ottimizzare la gestione del patrimonio immobiliare familiare.

Conclusioni

La normativa sulle plusvalenze collegate agli immobili ristrutturati con Superbonus rappresenta un importante presidio antielusivo, ma richiede particolare attenzione da parte dei contribuenti e dei professionisti. In presenza di trasferimenti a titolo gratuito e successiva vendita, il profilo documentale assume un rilievo centrale, così come la corretta valutazione del momento in cui procedere alla cessione.